Kee Sin bina semula menerusi EcoWorld - Berita Harian

TAN Sri Liew Kee Sin. - Foto Munira Abdul Ghani

KEJAYAANNYA memajukan Setia Alam, kawasan yang dahulunya dianggap terpencil, kepada perbandaran moden dan mewah serta menjadi pencetus projek pembangunan ikonik, Battersea Power Station di London, mengangkat namanya sebagai antara tokoh pemaju hartanah dan ahli perniagaan yang disegani di negara ini.

Keberanian naluri keusahawanan dalam menukar sesuatu yang mustahil kepada realiti ketika menerajui SP Setia, menyebabkan sebilangan pihak menganggap beliau sebagai antara individu yang memiliki 'sentuhan emas'.

Kini beliau berhasrat mengulangi 'sentuhan' berkenaan bersama Eco World Development Group Bhd (EcoWorld). Ikutilah bahagian pertama temubual Wartawan BH, Kamarulzaidi Kamis dan Shahrizan Salian bersama Pengerusi EcoWorld, Tan Sri Liew Kee Sin, yang berkongsi hala tuju pemaju hartanah baru itu.

S: Bagaimana perasaan Tan Sri untuk memulakan sekali lagi dengan EcoWorld?

J: Jujurnya, ia sukar, walaupun dengan pelbagai pengalaman yang ditimba selama ini. Pertamanya, adakah pemilik tanah mahu menjual kepada anda? Kedua, adakah bank akan terus menyediakan pinjaman? Namun yang paling penting, adakah pelanggan akan mengikut anda?

Salah seorang penyokong kuat saya adalah tokoh korporat, Tan Sri Syed Mokhtar Al-Bukhary. Beliau adalah yang orang pertama menawarkan tanah (untuk dimajukan). Dua bidang tanah ditawarkan iaitu menerusi Tradewinds dan DRB-Hicom.

Syed Mokhtar adalah usahawan pintar. Sebagai contoh, beliau mempunyai 1,000 ekar tanah, beliau akan menjual 700 ekar dan menyimpan 300 ekar lagi. Mengapa begitu? Berdasarkan 700 ekar tanah yang dimajukan itu, baki 300 ekar lagi akan menerima peningkatan nilai sehingga tiga atau empat kali ganda. Sebaik saja kami menyediakan kemudahan seperti jalan raya, konsep dan reka bentuk, nilainya akan meningkat berkali ganda.

Kedua-dua bidang tanah awal itu terletak di Johor. Tanah milik DRB-Hicom di kawasan Tebrau kini dikenali sebagai EcoSpring/EcoSummer. Satu lagi adalah EcoBotanic yang terletak berdekatan Nusajaya. EcoSpring bagi pembangunan kos sederhana, EcoSummer adalah kos tinggi dan sebuah lagi adalah taman perindustrian.

Justeru, inilah perkara menyebabkan EcoWorld mendapat perhatian. Kami tidak membeli keseluruhan tanah, sebaliknya kami berkongsi membeli sebahagian tanah. Sebahagian lagi pemilik tanah boleh menunggu sehingga kami membina infrastruktur bagi membolehkan mereka menjana nilai. Dalam dunia hari ini, anda tidak boleh mementingkan diri sendiri.

Sebagai alternatif adalah anda boleh membentuk usaha sama (JV) 50:50 bersama pemilik tanah. Jadi, saya mengekalkan reputasi dengan cara ini, khususnya melalui JV kerana apabila bekerjasama, satu pihak lagi pastinya mempunyai kesangsian sama ada anda adalah rakan perkongsian yang boleh dipercayai.

Mujurlah semua rakan perkongsian menzahirkan kepercayaan kepada kami. Pada masa sama, pasukan (kakitangan) EcoWorld adalah sangat kukuh. Pasukan di bawah Datuk Chang Khim Wah (Presiden dan Ketua Eksekutif EcoWorld) dan Datuk Teow Leong Seng (Presiden dan Ketua Eksekutif EcoWorld International) adalah sangat mantap. Apa saja idea yang dibincangkan bersama mereka, secara automatik dapat digerakkan dengan pantas.

Kepantasan adalah penting kerana jika anda terus mengambil pendirian menunggu, tiada siapa datang membawa peluang. Kami mempunyai tanggungjawab sebagai usahawan untuk melaksanakan kerja yang diamanahkan, bukan hanya menjana keuntungan malah tanggungjawab kepada semua pihak termasuklah rakyat. Itu adalah sebahagian daripada penjenamaan.

PROJEK dibangunkan oleh EcoWorld di Australia. - Foto hiasan

S: Mengapakah perkataan 'EcoWorld' dipilih sebagai nama syarikat Tan Sri?

J: Sepanjang hidup, saya memberikan penghargaan tinggi terhadap produk berkaitan alam sekitar (eko). Bagaimana anda menanam pokok, bagaimana anda mewujudkan persekitaran, bagaimana anda membangkitkan suasana kehidupan di perbandaran dan sebagainya. Semasa mendaftar syarikat ini, kami memilih Eco sebagai pangkal nama dan mereka memberikan nama EcoWorld. 'World' disebabkan kami mahu mengembangkan jenama syarikat ke seluruh dunia.

Kami mahu membawa pengiktirafan ke Malaysia, EcoWorld mesti bersaing di peringkat antarabangsa berlandaskan standard global. Kemudian barulah kita boleh menjadi sebuah syarikat tempatan yang dibanggakan. Kita tidak boleh menjadi jaguh kampung.

Buat masa ini, EcoWorld International (EWI), memberikan tumpuan kepada pasaran United Kingdom (UK) dan Australia. Kami memberikan perhatian kepada negara yang menggunakan sistem perundangan "Common Law'. Bidaan (projek luar negara) baharu akan dibuat selepas kami selesai melaksanakan Tawaran Awam Permulaan (IPO) EWI.

S: Bagaimanakah Tan Sri membina pasukan kerja yang mantap?

J: Dalam sesebuah pasukan, takkan ada orang yang tahu segala-galanya. Jadi anda perlu membina sebuah pasukan. Saya mempunyai ijazah perniagaan, kelemahan saya adalah bidang kejuruteraan, jadi orang pertama yang saya cari adalah jurutera iaitu Datuk Voon Tin Yow (Pengarah Eksekutif EcoWorld).

Dari situ, kami membina pasukan yang kuat dengan set kemahiran yang berlainan. Tiga jurutera, dua akauntan dan saya sendiri menjadikan enam orang semuanya. Anda juga tidak boleh sentiasa berkata anda adalah seorang 'bos', jangan berikan arahan dengan mengatakan sesiapa pun tidak boleh membantah.

Ketua perlu senyap dan biarkan kakitangan bersuara terlebih dulu. Sebagai ketua, anda perlu menyokong kakitangan supaya menjadi yang terbaik. Anda perlu mencari jalan supaya semua orang dapat menjadi yang terbaik.

Hari ini di EcoWorld, apa saja yang berkaitan dengan pemasaran dan penjenamaan, tiada satu pun yang berkaitan dengan saya. Saya tidak masuk campur dalam pasukan, kerana jika saya berbuat demikian, ia menjadi satu gaya yang lama.

Saya mahu golongan muda terbabit terus dalam syarikat. Jika saya sentiasa melakukan dengan gaya yang lama, semuanya akan menjadi ketinggalan zaman. Kadang-kadang mereka mengejutkan saya, dengan perkara yang tidak pernah saya ketahui. Golongan muda celik media sosial, penjenamaan menggunakan banyak media sosial. Kami generasi lama, terlalu selesa dengan kaedah lama. Maka, adalah bagus untuk membiarkan Gen-Y memimpin.

Kira-kira 60 peratus tenaga kerja EcoWorld adalah golongan Gen-Y, manakala 50 peratus golongan wanita. Mereka diberikan peluang untuk berkongsi pandangan. Mereka bekerja di sini, syarikat adalah hak milik mereka.

Sasaran kami pada tahun ini adalah mencatatkan jualan RM4 bilion, lebih RM1 bilion daripada tahun sebelumnya dalam keadaan sekarang ini. Saya bertanya kepada Ketua Eksekutif, bolehkan sasaran dicapai, dia berkata boleh. Sebagai Pengerusi Lembaga Pengarah, tugas saya adalah membantunya. Ketika semua pihak menurunkan sasaran, kami sebaliknya menaikkan angka sasaran. Namun itulah cabaran dan mereka perlu menghadapinya.

S: Adakah Eco World setanding dengan kedudukan SP Setia yang pernah dipimpin Tan Sri selama 20 tahun?

J: Kami belum sampai ke tahap itu. SP Setia adalah sebuah syarikat yang sangat teguh dibina selama 20 tahun. (Namun begitu) Mungkin boleh berikan kami tempoh lima tahun lagi (untuk mencapai tahap itu) kerana dari konteks pembangunan. EcoWorld mempunyai simpanan tanah dan menjana jualan, namun keuntungan hanya dicatatkan selepas kerja pembinaan diselesaikan.

Keuntungan EcoWorld pada hari ini adalah sangat minimum. Kami mempunyai jualan yang mencecah RM3 bilion pada 2014, begitu juga pada 2015. Jualan belum dibilkan berjumlah RM4.15 bilion. Namun, keuntungan syarikat hartanah biasanya dijana secara berperingkat. Keuntungan kami hanya bermula tahun lalu iaitu berjumlah RM40 juta. Tahun ini mungkin meningkat sekali ganda.

Sedikit demi sedikit keuntungan akan bertambah. Jika kami meneruskan angka jualan sedemikian sehingga lima tahun akan datang, EcoWorld akan mencapai tahap yang diinginkan. Kami menjana jualan, mempunyai simpanan tanah, memiliki tenaga kerja, kewangan. Apa yang diperlukan sekarang adalah keuntungan.

ANTARA projek yang dibangunkan oleh EcoWorld. - Foto hiasan

S: Bagaimanakah Tan Sri membezakan EcoWorld dan SP Setia?

J: SP Setia adalah syarikat yang sangat teguh. Kami meninggalkan warisan syarikat yang sangat mantap. Sukar untuk menyatakan perbezaan antara EcoWorld dan SP Setia hari ini kerana kedua-duanya adalah hampir sama. Jika hanya dikira angka jualan domestik, benar kami adalah nombor satu. Namun, mereka mempunyai projek Battersea di London. Jadi, EcoWorld akan menjadi besar mungkin dalam masa lima tahun lagi kerana kami perlu membina projek.

Benar, kami adalah syarikat yang bergerak pantas dan sangat kreatif namun projek perlu dibina. Penyerahan hartanah pertama EcoWorld kepada pelanggan adalah pada hujung tahun ini, iaitu projek EcoBotanic di Johor. Ia akan menjadi ujian sebenar kepada kami.

Berbanding perniagaan lain, apabila produk diserahkan kepada pelanggan anda terus mendapat wang, namun tidak di sini. Keuntungan dijana secara berperingkat. Kami mula membina reputasi dan seterusnya EcoWorld terbabit dalam tender di London. Kami memenangi tiga projek di bawah EcoWorld International (EWI) iaitu London City Island, Wardian in Carnary Wharf dan Embassy Gardens. Semuanya adalah tender terbuka.

Ia adalah disebabkan pengalaman saya menjalankan perniagaan di London, kami tahu prosesnya. Di London, industrinya adalah sangat matang. Kadar inflasi sangat rendah. Anda boleh menganggar kos pembinaannya. Kos buruh sangat stabil, termasuklah tangga gajinya. Maka, semua komponen utama boleh dikira, iaitu kos pembinaan dan kakitangan. Perbezaan terbesar adalah dari segi kos tanah. Berapakah nilai yang anda letakkan di dalam tender dan selepas itu membuat keputusan mengenai harga. Berapakah harga yang boleh diletakkan, disebabkan itulah jenama memainkan peranan.

Kami bernasib baik kerana dalam masa enam bulan, EWI berjaya menjana jualan 560 juta pound (RM3.48 bilion) setakat Oktober lalu. Kami belajar dengan menawarkan kepelbagaian lokasi, produk dan pelanggan. Di London terdapat pelbagai zon, dengan lingkungan harga berlainan. Hartanah berharga 800 pound (RM4,966) sekaki persegi khususnya bagi pembeli rumah pertama. Projek Wardian in Carnary Wharf khusus kepada golongan ini, graduan yang baru memulakan pekerjaan. Jualannya adalah sangat memberangsangkan.

Embassy Garden disediakan untuk golongan berkeluarga yang mahu berpindah. Kami menjadi syarikat yang bagus dari segi memilih tempat. Justeru, tahun ini akan menjadi satu lonjakan tinggi berbanding tahun lalu dan selepas itu peningkatannya adalah sedikit demi sedikit.

Dalam masa lima tahun, kami akan mencapai tahap dimahukan. Di Malaysia, dari segi nilai pembangunan kasar (GDV) projek Bukit Bintang City Centre (BBCC) adalah yang terbesar, iaitu sekitar RM8.7 bilion. Namun, kami hanya menguasai 40 peratus kepentingan. Saya banyak menghabiskan masa di BBCC kerana ia kebanggaan negara. Tugas saya adalah membantu Ketua Eksekutif untuk memastikan semua perkara berkaitan polisi berjalan lancar.

S: Berapakah projek yang dijalankan oleh EcoWorld sekarang ini?

J: Buat masa sekarang, sebanyak 11 projek sedang dilaksanakan dan empat lagi bakal dilancarkan. Semua ini dalam masa dua tahun (syarikat beroperasi). Pemilik tanah datang sendiri berjumpa kami dan saya fikir itulah bagusnya membina jenama.

S: Bilakah jualan lot pertama BBCC akan dimulakan?

J: Sasarannya adalah pada bulan Jun ini. Kami berharap dapat memeterai perjanjian bagi pusat beli belah terlebih dulu. Sekarang ini kami hanya mempunyai memorandum persefahaman (MoU). Proses itu semakin dimuktamadkan dan sebaik saja perjanjian dimeterai pada Jun, kami akan melancarkannya pada bulan berkenaan. Penyerahan adalah sangat penting, seperti yang saya katakan tadi, jenama EcoWorld adalah berpaksikan kepada janji yang diberi.

S: Adakah EcoWorld lebih kepada pemaju perbandaran, perancang induk atau komersial?

J: EcoWorld mempunyai tiga model perniagaan. Sebanyak 70 peratus adalah perbandaran, 20 peratus lagi taman perindustrian dan 10 peratus lagi adalah seperti BBCC iaitu komersial bersepadu.

Pasaran bagi projek perbandaran adalah sangat baik, justeru kami menumpukan 70 peratus daripada portfolio bagi projek sedemikian. Taman perindustrian dimajukan di Johor kerana berlaku pemindahan berskala besar industri dari Singapura ke negeri itu, juga disebabkan adanya Iskandar Malaysia.

Namun, saya rasa kisah kejayaan wilayah pembangunan itu tidak mendapat pendedahan mencukupi. Benar, berlaku lambakan bekalan hartanah seperti pangsapuri dan sebagainya, namun jika dilihat Iskandar Malaysia sebagai sebuah wilayah, ia sangat berjaya. Infrastrukturnya, rangkaiannya dan yang lebih penting sejak lima tahun lalu industri di Singapura memindahkan operasi mereka ke Malaysia.

Kita mendapat manfaat daripada syarikat berkenaan. Begitu juga dengan kemasukan industri minyak di Pengerang, perkhidmatan sokongan dari luar negara akan masuk ke Johor.

Memandangkan Pengerang agak jauh, syarikat perkhidmatan sokongan ini perlu menubuhkan pusat sehenti di Iskandar Malaysia. Kami melihat satu-satu perkara dari sudut positif, di manakah kekuatan syarikat ini, apakah yang membolehkan kami menjadi berbeza berbanding syarikat lain dan apakah yang boleh kami lakukan.

S: Mengapakah Tan Sri lebih menggemari projek perbandaran yang mengambil masa lama untuk dimajukan?

J: Bagi menjawab pertanyaan berkenaan, secara tidak langsung lihat saja kepada projek Setia Alam. Semasa SP Setia melancarkan projek itu pada 2002, jumlah GDV bagi seluruh 4,000 ekar hanyalah RM5 bilion. Semasa saya meletakkan jawatan sebagai Ketua Eksekutif SP Setia, jumlah GDV bagi kawasan berkenaan adalah RM25 bilion.

Jika anda hanya ada satu projek kecil dan menjualnya, itu sajalah yang anda peroleh. Dalam masa yang panjang, nilai projek akan meningkat. Saya percaya kepada nilai jangka panjang. Begitupun, kami masih melakukan pembangunan bersepadu seperti BBCC. Bagi perbandaran, nilainya akan terus bertambah dari masa ke masa.

Strategi di London pula berlainan kerana tidak banyak tanah yang dijual di sana. Kami hanya membeli kawasan yang kecil. Tiada lagi kawasan seluas sehingga 40 ekar yang boleh dibeli. Sekarang di London hanya ada kawasan seluas seekar, setengah ekar dan sebagainya. Di sana juga tiada kawasan perbandaran baharu untuk beberapa tahun lamanya. Anda tidak akan memperoleh kelulusan kerana isu seperti alam sekitar, bunyi dan sebagainya, jadi tiada sebarang perbandaran di UK sejak beberapa tahun lalu. Jadi tiada pilihan di London selain membeli kawasan kecil.